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Date: 26/09/2016

Fiscal TPE

Patrimoine

Immobilier locatif

La déduction au titre des amortissements des régimes « Robien » et «Besson neuf » n'est pas applicable aux immeubles dont le droit de propriété est démembré, au contraire du dispositif « Besson ancien »

Le dispositif d'incitation fiscale à l'investissement immobilier locatif Robien neuf (CGI art. 31-I, 1°, h) applicable aux logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009, sur option du contribuable, prend la forme d'une déduction de 6 % au titre de l'amortissement du prix d'acquisition du logement éligible pour les 7 premières années et de 4 % pour les 2 suivantes. La base de l'amortissement Robien neuf est constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement.

Par ailleurs, le propriétaire qui réalise des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement dans le logement pour lequel il a opté pour l'amortissement de son prix d'achat peut également opter pour l'amortissement de ces dépenses. Les dépenses d'amélioration réalisées sur le logement sont toujours prises en compte sous la forme d'une déduction au titre de l'amortissement.

Cet avantage fiscal est notamment subordonné à l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée minimale de 9 ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'elle-même ou un membre de son foyer fiscal.

Le dispositif Robien neuf ne s'applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré. Ainsi, le démembrement de propriété de tout ou partie des éléments entrant dans la base amortissable, tels que le logement, ses dépendances immédiates et nécessaires ou son terrain d'assiette, fait obstacle, pour l'ensemble de l'immeuble, au bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement Robien neuf. Lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble intervient après la date de souscription de l'engagement de location et avant son expiration, la déduction est, en principe, remise en cause.

Mais ce n'est pas le cas lorsque le non-respect de l'engagement de location à usage d'habitation principale pendant 9 ans intervient à la suite de l'invalidité, du licenciement ou du décès du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune (BOFiP-RFPI-SPEC-20-20-40-§§ 170 et 180-12/09/2012).

Quant au dispositif « Besson ancien » (CGI art. 31-I, 1° e, devenu CGI art. 31-I, 1° j depuis l'imposition des revenus de 2006) qui consiste en une déduction forfaitaire majorée (initialement au taux de 14 % et finalement au taux de 26 % depuis l'imposition des revenus de 2006) représentant les frais de gestion qui est appliquée sur le montant du revenu brut foncier, il est subordonné à un engagement de location du propriétaire pendant 6 ans et, lorsque ce dernier est une société de personnes, à un engagement de l'associé de conservation des parts sociales pendant 6 ans.

Le démembrement de propriété du logement ou des parts ne fait pas obstacle à l'application de la déduction forfaitaire majorée lorsqu'il a eu lieu avant la date de l'engagement de location du logement ou de conservation des parts sociales par l'associé. Dans ce cas, seul l'usufruitier peut bénéficier de la déduction forfaitaire.

Lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble ou des parts sociales intervient après la date de l'engagement de location, l'avantage fiscal est, en principe, remis en cause.

Cependant, en cas de démembrement du droit de propriété du logement pendant la période de l'engagement de location et lorsque le propriétaire cède la nue-propriété de l'immeuble, l'usufruitier peut bénéficier de la déduction forfaitaire majorée, sous réserve de continuer à respecter son engagement de location. Il en est ainsi en cas de donation avec réserve d'usufruit (BOFiP-RFPI-SPEC-20-10-30-10-21/05/2015).

Par conséquent, la mesure de tempérament faisant exception à la remise en cause de la déduction forfaitaire majorée du dispositif Besson ancien en cas de cession de la nue-propriété du logement pendant l'engagement de location ne peut pas être transposée aux dispositifs d'amortissement Besson neuf ou Robien, qui supposent de conserver la pleine propriété des biens amortissables pendant la période de l'engagement de location de 9 ans. En effet, la déduction forfaitaire majorée du dispositif Besson ancien ne s'appliquant qu'au seul bénéficiaire du revenu brut foncier, plein propriétaire ou usufruitier, la cession de la nue-propriété de l'immeuble pendant la durée de l'engagement de location n'entraîne de facto pas de modification de la situation du bénéficiaire de l'avantage fiscal.

Réponse ministérielle, Deflesselles, n° 31774, JOAN du 13 septembre 2016

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