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Date: 16/10/2017

Vie des affaires

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Agent immobilier

Un mandat d’agent immobilier qui ne respecte pas les prescriptions légales peut être validé par la ratification d’actes de gestion ultérieurs

Un agent immobilier se voit confier la gestion locative de deux immeubles, pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. L’année suivante, le mandant décède et l’agent continue sa mission pour ses héritiers. Sept ans plus tard, les héritiers mettent fin à cette mission et assignent l’agent en restitution de certains honoraires, soutenant qu’il avait géré leurs biens sans détenir de mandat écrit, le contrat n’ayant été ni daté, ni signé.

La cour d’appel a rejeté leurs arguments :

-un tel mandat non signé n’était en principe pas valable, mais l’absence de signature d’une partie ne constituait pas une condition de validité de l’acte mais une condition probatoire. Par conséquent, s’il existait des circonstances de fait démontrant la réalité du consentement de la partie non signataire, l’acte pouvait produire ses effets ;

-il n’y avait pas eu inversion de la charge de la preuve. L’agent immobilier soutenait qu’il avait envoyé aux héritiers le mandat pour signature. Ceux-ci n’avaient pas rapporté la preuve qu’ils ne l’avaient pas reçu, du fait par exemple d’un déménagement.

La Cour de cassation confirme la décision des juges du fond. Elle rappelle qu’un mandat de gestion d’immeubles doit être rédigé par écrit et comporter diverses mentions obligatoires (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 1er et 6 et décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art. 64, al. 2). Elle rappelle également qu’elle jugeait, jusqu’à présent, que ces dispositions d’ordre public, étaient prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat ou de ratification ultérieure de la gestion (cass. civ., 1re ch., 22 mars 2012, n° 11-13000 ; cass. civ., 1re ch., 2 décembre 2015, n° 14-17211).

La Cour de cassation fait état de l’évolution récente du droit résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, selon laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé (texte non applicable à l’affaire jugée ici). Elle indique que cette évolution lui a fait apprécier différemment l’objectif poursuivi par certaines prescriptions formelles que l’agent immobilier doit respecter. Elle a ainsi jugé que, lorsque ces prescriptions légales visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (cass. ch. mixte, 24 février 2017, n° 15-20411). Dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative qui peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.

Elle reprend pour finir ce qu’avait relevé la cour d’appel, à savoir que les héritiers avaient poursuivi leurs relations avec l’agent immobilier, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, ce dont il leur avait rendu compte de façon régulière et détaillée, avant qu’ils ne mettent un terme à sa mission sept ans plus tard par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, ainsi que prévu par les mandats. Ils avaient ainsi ratifié, en connaissance de cause, les actes et coût de cette gestion locative. La cour d’appel en avait à bon droit déduit que la restitution des honoraires perçus par l’agent immobilier était injustifiée.

Cass. civ., 1re ch., 20 sept. 2017, n° 16-12906

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