Dépêches

Le sous-locataire qui souhaite quitter prématurément les locaux qu'il occupe ne peut pas invoquer l'absence de signature du contrat de sous-location pour échapper à ses obligations. C'est ce qu'illustre un récent arrêt de la Cour de cassation.

Une SARL créée pour maintenir une sous-location à ses associés

Dans le cadre d'un bail commercial, une SCI loue des locaux à une autre société qui les sous-loue à 3 sociétés d’exercice libéral (SEL).

La société locataire met fin au bail commercial en donnant congé pour le 31 décembre 2018.

Afin de rester dans les locaux au-delà de cette date, les 3 SEL sous-locataires décident de créer, entre elles, une SARL ayant pour objet la reprise du bail commercial et la sous-location à des professions réglementées ou non.

Dans les statuts, les associés lient leur présence dans la SARL au bail à intervenir entre celle-ci et la SCI. Leur retrait n'est ainsi possible qu'au rythme des périodes de résiliation triennale du bail, en respectant un préavis de 8 mois.

Début octobre 2018, la SCI propriétaire signe avec la SARL, le nouveau bail commercial qui autorise la sous-location aux 3 SEL, le tout, à compter du 1^er janvier 2019.

Les sous-locataires envisagent un éventuel rachat des locaux par la suite.

Un des sous-locataires se désiste...

Fin décembre 2018, le projet de contrat de sous location commercial est transmis aux sous-locataires. Ils ne retournent pas immédiatement le contrat signé mais prévoient de se réunir début février 2019, pour envisager les conditions d'acquisition des locaux. Toutefois, avant que ce rendez-vous n’ait eu lieu, un des sous-locataires se dédie.

Il notifie aux 2 autres que, faute de bail de sous-location, il quittera les locaux à l’issue d’un préavis d’usage qu'il fixe au 31 décembre 2019. Il les informe également qu'il renonce à participer au projet d'acquisition des locaux.

… avant la signature du nouveau contrat de sous-location

À la suite de son désistement, le sous-locataire est assigné par la SARL locataire qui entend le voir condamner à exécuter ses obligations prévues par le contrat de sous-location, au-delà du préavis qu'il a lui-même fixé au 31 décembre 2019.

Le sous-locataire sortant considère qu'il n'y est pas tenu car aucune des parties n'a signé ce contrat.

Le contrat de sous location même verbal est valable

La cour d'appel donne raison à la SARL locataire et condamne le sous locataire sortant à exécuter les obligations qui lui incombent au titre du contrat (paiement des loyers, provisions et charges), et ce, jusqu'à son terme.

Les juges d'appel relèvent que :

-le sous locataire partant avait, avec les 2 autres sous locataires, spécialement créé une SARL pour prendre à bail les locaux litigieux ;

-le nouveau bail conclu avec la SARL prenait acte de la sous location et avait même été signé par ce sous-locataire es qualité ;

-fin décembre 2018, le sous locataire sortant avait lui-même transmis pour signature le projet de contrat aux 2 autres sous locataires.

Pour eux, tout ceci démontre que, malgré l'absence de signature du contrat, le sous locataire en avait bien accepté verbalement la conclusion.

La Cour de cassation confirme la décision de la cour d'appel, précisant qu'il importe peu que, après la conclusion du contrat verbal, le sous locataire sortant n'ait plus eu la volonté de rester associé au sein de la SARL.

Pour aller plus loin :

RF 2022-2, « Le bail commercial », § 275 et 276

Cass civ., 3e ch., 19 octobre 2022, n° 21-16308

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